Connaître les règles pour éviter les conflits d’intérêts
Une inspection approfondie de la maison est l’un des meilleurs investissements que les acheteurs potentiels peuvent faire lorsqu’ils prennent au sérieux une propriété. Le rapport d’inspection de la maison décrira les problèmes potentiels liés à tout, des dégâts d’eau aux problèmes électriques, donnant aux acheteurs un aperçu clair de ce qu’ils obtiennent pour leur argent.
Les grandes questions de suivi que tout le monde se pose après avoir lu le rapport d’inspection de la maison concernent les réparations potentielles. Quelles réparations doivent être effectuées en premier et pourquoi ? Combien coûteront-ils ? Y en a-t-il qui peuvent attendre ?
Et, peut-être, la plus grande question de toutes :
L’inspecteur en bâtiment peut-il résoudre ces problèmes?
Il est tout à fait naturel que l’acheteur d’une maison – ou le vendeur d’une maison, dans le cas d’une inspection avant l’inscription – de se tourner vers l’inspecteur en bâtiment pour obtenir de l’aide. Après tout, l’inspecteur est clairement un expert ! Et comme il vient de faire une inspection complète, l’inspecteur en bâtiment sait très bien de quoi la maison aura besoin.
Mais l’inspecteur en bâtiment est-il la bonne personne pour le travail? Cela dépend, mais probablement pas.
Voici ce que vous devez savoir.
Le rôle de l’inspecteur en bâtiment dans les transactions immobilières
Un inspecteur en bâtiment professionnel n’est qu’une partie de toute une équipe d’acteurs impliqués dans l’achat et la vente d’une maison. Chaque acteur, y compris les prêteurs hypothécaires, les agents immobiliers, les agents d’assurance et les représentants des sociétés de propriété, a un rôle spécifique et souvent prescrit par la loi dans le processus.
L’inspecteur en bâtiment peut être impliqué avant qu’une maison ne soit mise en vente si l’agent inscripteur recommande au vendeur d’effectuer une inspection préalable à l’inscription. Dans ce cas, le vendeur espère que le processus d’inspection ne révèle aucun problème grave et qu’un rapport d’inspection «propre» aidera la maison à se vendre rapidement à un prix avantageux. Si le rapport d’inspection de la maison montre que certaines réparations sont nécessaires, le vendeur est alors en mesure d’effectuer ces modifications à l’avance pour éviter des retards dans la vente de la maison.
Cependant, il est beaucoup plus courant que l’inspecteur en bâtiment intervienne dans le processus au nom de l’acheteur en effectuant une inspection de l’acheteur. Cela se produit lorsque l’acheteur a déjà visité la maison et souhaite faire une offre. Les agents immobiliers intelligents ajoutent généralement une éventualité d’inspection qui donne à l’acheteur le temps d’engager un inspecteur en bâtiment et d’examiner le rapport d’inspection avant que le contrat ne devienne exécutoire. Cela donne aux acheteurs la possibilité de négocier davantage pour que le vendeur paie les réparations nécessaires ou de résilier complètement le contrat si l’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à s’entendre après l’inspection.
Il est important de noter qu’une fois le travail de l’inspecteur terminé, que ce soit au nom de l’acheteur ou du vendeur, il ne fait plus partie du processus d’achat d’une maison. Cela signifie que l’inspecteur en bâtiment ne peut pas être embauché pour effectuer une demande de réparation pour l’une ou l’autre des parties de la transaction immobilière.
Éviter les conflits d’intérêts dans les inspections et les réparations à domicile
Alors pourquoi un inspecteur en bâtiment bien informé ne peut-il pas se retourner et accepter un travail pour remplacer un chauffe-eau qui fuit, mettre à niveau le système électrique ou effectuer une autre réparation mineure ou majeure après avoir déposé un rapport d’inspection ?
Dans la plupart des États, la réponse est claire : accepter le paiement pour des réparations sur la même maison que vous venez d’inspecter est un conflit d’intérêts majeur.
En effet, dans la profession d’inspecteur en bâtiment, les clients comptent sur un rapport d’inspection en bâtiment impartial. Un acheteur potentiel n’est pas un expert et doit savoir ce qui se passe « dans les coulisses » qui pourrait finir par coûter de l’argent à réparer plus tard. Il y a beaucoup à faire sur l’inspection pour l’acheteur, qui recherche des informations exploitables pour améliorer les négociations et éviter de fermer une maison qui peut nécessiter d’énormes investissements.
Lors d’une inspection de pré-inscription, l’agent immobilier et le vendeur ont également intérêt à obtenir un examen approfondi mais impartial de la propriété. Cela les aidera à décider quelles réparations prioriser pour obtenir le meilleur prix pour la maison – et quels sont les problèmes purement esthétiques qui peuvent être ignorés.
Pour maintenir leur bonne réputation en tant qu’expert impartial, les inspecteurs en bâtiment professionnels doivent séparer leurs services d’inspection en bâtiment de leurs propres intérêts financiers. Par exemple, supposons qu’un inspecteur – appelons-le inspecteur Bob – a signalé des fils exposés dans le sous-sol de la maison dans le rapport d’inspection. C’est très bien, et c’est exactement le type de préoccupation que les acheteurs potentiels espéraient découvrir.
Mais supposons maintenant que l’inspecteur Bob fournisse une estimation du coût des réparations et propose de remplacer lui-même les fils défectueux – peut-être qu’il remettra à l’agent immobilier sa carte à transmettre aux propriétaires afin qu’il puisse effectuer les travaux électriques.
À première vue, cela peut sembler assez innocent – pratique, même. Mais à y regarder de plus près, cela soulève des problèmes éthiques importants. Si l’inspecteur Bob entreprend un travail de réparation sur la même propriété qu’il vient d’inspecter, il est « double trempage » – il est payé pour remédier à un problème qu’il a découvert.
C’est également un problème lorsqu’il s’agit de la réputation de l’inspecteur en bâtiment. Comment les agents immobiliers, les vendeurs et les acheteurs peuvent-ils faire pleinement confiance à l’inspecteur Bob ? Après tout, il pourrait chercher plus durement les problèmes qu’il sait comment résoudre, ou faire une grosse affaire de problèmes relativement mineurs pour essayer de faire des affaires pour son travail secondaire d’électricien ou d’entrepreneur général.
La plupart des inspecteurs en bâtiment réputés ne songeraient jamais à profiter d’un client de cette façon. Mais pour garantir la protection des acheteurs et des vendeurs, les États ont des lois spécifiques interdisant aux inspecteurs d’effectuer des travaux de réparation sur une maison qu’ils ont inspectée – généralement pendant une période d’un an après la fin de l’inspection, mais les lois varient d’un État à l’autre.
De même, les deux principales organisations professionnelles d’inspecteurs en bâtiment ont des normes éthiques qui interdisent aux inspecteurs de participer à des travaux annexes pour réparer les maisons sur lesquelles ils ont fait rapport. L’American Society of Home Inspectors (ASHI) interdit spécifiquement les activités qui semblent même compromettre l’intégrité de l’inspecteur, ce qui inclut la réparation, le remplacement ou la mise à niveau d’une propriété inspectée ou de ses systèmes pendant un an après la date d’inspection. De même, l’Association internationale des inspecteurs en bâtiment certifiés (InterNACHI) interdit d’accepter des frais pour la réparation des composants couverts par une inspection en bâtiment pour la même période d’un an.
La ligne de fond? Un inspecteur en bâtiment ne devrait jamais offrir de faire l’une des choses suivantes :
- Fournir des estimations de coûts pour des réparations spécifiques
- Réparations complètes indiquées sur le rapport d’inspection
- Mettre à niveau ou remplacer les systèmes domestiques couverts dans le rapport d’inspection
- Contactez l’acheteur ou le vendeur pour annoncer des services de réparation ou de sous-traitance dans l’année suivant l’inspection
Ces choses, même si elles sont bien intentionnées ! — sont toutes des violations éthiques qui donnent une mauvaise image de l’inspecteur (au mieux) et peuvent entraîner un préjudice financier pour le client (au pire).
Que se passe-t-il lorsqu’une maison inspectée nécessite des réparations?
Une fois que l’inspecteur en bâtiment a terminé le rapport d’inspection, il appartient à l’acheteur et au vendeur de s’entendre sur la façon de gérer les réparations nécessaires. Selon realtor.com, certaines des réparations les plus courantes qui se produisent après une inspection comprennent :
- défauts structurels
- violations du code du bâtiment
- des problèmes de sécurité
- Problèmes de cheminée et de CVC
- problèmes de système septique
- remplacements de chauffe-eau
- bardeaux de toit manquants
- problèmes évidents du système électrique
- fuites de plomberie
De nombreux acheteurs demanderont également une inspection supplémentaire du radon et/ou des termites pour apaiser davantage leurs inquiétudes. Ces inspections supplémentaires peuvent également conduire à des stratégies d’atténuation avant la vente finale.
L’une des raisons pour lesquelles la liste des réparations courantes est si vaste est que les inspecteurs en bâtiment les plus performants utilisent une liste de contrôle d’inspection complète qui couvre tout, de la fondation au toit. Un bon inspecteur note tout ce qui sort de l’ordinaire et peut être facilement vu, la liste des réparations suggérées est donc parfois longue.
Mais en fin de compte, il appartient à l’acheteur et au vendeur (ainsi qu’à leurs courtiers respectifs) de négocier quelles réparations le vendeur effectuera et lesquelles peuvent être retardées jusqu’après la vente, lorsqu’elles deviendront la responsabilité de l’acheteur. C’est à chaque partie d’obtenir des estimations d’un tiers – dans de nombreux États, pas de l’inspecteur d’origine ! — et utiliser ces informations pour négocier les réparations ou pour ajuster le prix de la maison afin de conclure la vente.
Conseils post-inspection pour les acheteurs et les vendeurs
Une fois que vous avez embauché un inspecteur en bâtiment et que vous avez le rapport d’inspection en votre possession, ne demandez pas à l’inspecteur des estimations de coûts ou des recommandations de réparations. Cela met votre inspecteur dans une position délicate en raison des violations potentielles de l’éthique. Au lieu de cela, demandez à votre agent immobilier de vous aider à trouver un entrepreneur fiable pour fournir ces informations. Votre courtier est très incité à vous aider à préparer votre maison pour le marché ou à vous aider à rassembler les informations dont vous avez besoin pour conclure la transaction, et les courtiers ont généralement de nombreux contacts utiles avec les entrepreneurs locaux.
Conseils post-inspection pour les inspecteurs en bâtiment
De nombreux acheteurs et vendeurs ne savent pas que les inspecteurs ne peuvent pas effectuer de réparations domiciliaires, vous devrez donc le leur dire poliment. C’est très bien d’expliquer que c’est contre votre code d’éthique pour vous de le faire. Ils apprécieront votre honnêteté.
Pour vous assurer que vous n’acceptez pas accidentellement un travail pour effectuer des réparations sur une maison que vous avez inspectée au cours de la dernière année, il est essentiel de conserver de bons dossiers. Prenez l’habitude de rechercher dans vos dossiers une adresse particulière avant de conclure un contrat de réparation, et vous vous assurerez de toujours respecter vos obligations éthiques.
Référence: https://www.homegauge.com/learning/home-inspectors-repairs/
